FGTS agora poderá ser usado para imóveis de até R$ 2,25 milhões em todos os contratos

Data: 27 de novembro de 2025

O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou a liberação do uso do FGTS para imóveis de até R$ 2,25 milhões, valendo tanto para contratos antigos quanto para os novos.

A mudança resolve uma distorção que vinha acontecendo desde outubro, quando o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. O problema? Quem assinou contrato depois de junho de 2021 ficou de fora da festa, enquanto quem tinha financiamento mais antigo podia usar o FGTS tranquilamente.

Como funcionava essa confusão toda

Em 2021, o Conselho Curador criou uma regra que dividia os mutuários em dois grupos: os “sortudos” que assinaram até 11 de junho de 2021 e os “azarados” que fecharam negócio a partir do dia 12. Quando o teto subiu para R$ 2,25 milhões, essa divisão virou um verdadeiro pesadelo.

Quem tinha contrato recente ficou impedido de usar o FGTS, mesmo quando o imóvel se enquadrava perfeitamente na nova faixa de valor. O resultado? Muita gente correndo atrás de advogado e ameaçando processar os bancos.

Quem ganha com essa mudança

A padronização vai beneficiar principalmente famílias com renda superior a R$ 12 mil, que vinham sofrendo com a escalada dos preços dos imóveis nas grandes cidades. Em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, encontrar algo decente por R$ 1,5 milhão virou missão quase impossível.

Com a nova regra, qualquer contrato dentro do SFH pode usar o saldo do FGTS para:

• Comprar o imóvel
• Amortizar o financiamento
• Quitar a dívida
• Abater parcelas

O impacto nos cofres do fundo deve ser pequeno, apenas 1% a mais na movimentação, segundo o Conselho.

As regras continuam as mesmas

Antes que alguém saia correndo para o banco, é bom lembrar que os critérios para usar o FGTS não mudaram nada. Continua valendo:

Tempo de contribuição

Você precisa ter pelo menos três anos de trabalho com recolhimento ao FGTS. Não precisa ser seguido, pode ser somando períodos diferentes.

Limite de financiamento

Desde outubro, você pode financiar até 80% do valor do imóvel (antes era 70%). Na prática, isso significa entrada menor.

Propriedade e uso

O imóvel tem que ser urbano e para você morar. Nada de comprar para alugar ou revender.

Não pode ter outro imóvel

Se você já tem casa ou apartamento na cidade onde mora, trabalha ou quer comprar, esquece. Também não pode ter outro financiamento ativo no SFH.

Localização importa

O imóvel deve estar no município onde você mora há pelo menos um ano, em região metropolitana próxima, ou onde você trabalha.

Depois de usar o FGTS, só pode usar de novo após três anos para comprar outro imóvel.